Mietvertrags-Fallen bei der Übernahme

Die Ablöse bezahlt einen laufenden Betrieb an einem konkreten Standort – aber der Standort gehört dem Vermieter. Ohne sauberen Mietvertrags-Übergang kauft man ein Inventarpaket ohne Bleiberecht. Diese fünf Fallen entscheiden in der Praxis über Erfolg oder Totalschaden.

Falle 1: Es gibt keinen Bestandsschutz wie bei Wohnraum

Der soziale Kündigungsschutz des Mietrechts (§ 573 BGB) gilt nur für Wohnraum. Bei Geschäftsräumen kann der Vermieter einen unbefristeten Vertrag ohne Begründung ordentlich kündigen – mit der Quartalsfrist des § 580a Abs. 2 BGB, also spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten. Das einzige Bestandsschutz-Äquivalent des Käufers ist eine feste Restlaufzeit oder eine Verlängerungsoption. Ein Betrieb mit unbefristetem Mietvertrag hat faktisch einen Planungshorizont von sechs bis neun Monaten.

Falle 2: Formfehler machen aus 10 Jahren ein Quartal

Seit dem 01.01.2025 genügt für Gewerbemietverträge die Textform (§ 550 i. V. m. § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Fassung des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes) – die frühere Schriftform-Falle in ihrer alten Form ist Geschichte, seit 2026 auch für Altverträge. Die Rechtsfolge eines Formverstoßes ist aber geblieben: Ist ein Vertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit samt seiner wesentlichen Abreden (Miete, Fläche, Laufzeit, alle Nachträge) nicht formgerecht dokumentiert, gilt er als unbefristet – und ist damit trotz vereinbarter Laufzeit ordentlich kündbar. Prüfen Sie deshalb vor der Übernahme die komplette Vertrags- und Nachtragskette.

Falle 3: Ohne den Vermieter geht nichts

Einen gesetzlichen Anspruch auf Eintritt in den Mietvertrag gibt es nicht. Drei Wege sind üblich: die dreiseitige Vertragsübernahme mit Zustimmung des Vermieters (der Standard bei Ablöse-Deals), die Untermiete (§ 540 BGB – der Vermieter darf sie verweigern; ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten entsteht nur ein Sonderkündigungsrecht des Mieters, kein Überlassungsrecht) oder ein Neuabschluss direkt mit dem Käufer, bei dem alte Konditionen und Laufzeiten verloren gehen können.

Wird der Betrieb ohne Zustimmung des Vermieters übergeben, liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor – nach Abmahnung ein Grund zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Der Käufer hätte die Ablöse gezahlt und stünde ohne Mietvertrag da. Die Vermieter-Zustimmung gehört deshalb als Bedingung in jeden Übernahmevertrag.

Falle 4: Nutzungszweck und Verwendungsrisiko

Das wirtschaftliche Risiko, die Räume wie geplant nutzen zu können, trägt grundsätzlich der Mieter – der Bundesgerichtshof hat das sowohl beim gesetzlichen Rauchverbot (Urt. v. 13.07.2011, XII ZR 189/09) als auch bei den Corona-Schließungen (Urt. v. 12.01.2022, XII ZR 8/21) bekräftigt. Die glücksspielrechtliche Erlaubnis des Käufers ist also nicht das Problem des Vermieters. Eine wichtige Ausnahme hat das OLG Hamm für Spielhallen entschieden (Urt. v. 08.04.2020, 30 U 107/19): Scheitert der vertraglich vereinbarte Betrieb mehrerer Verbund-Spielhallen an objektbezogenen Regeln wie dem Verbundverbot, kann das ein Sachmangel der Mietsache sein – mit Minderung bis auf null. Die Trennlinie betriebsbezogen (Mieter-Risiko) gegen objektbezogen (potenzieller Mangel) gehört in jede Vertragsprüfung.

Zweiter Blick in dieselbe Klausel: Ist der Nutzungszweck eng auf den Betrieb einer Spielhalle festgeschrieben, blockiert das jede Umnutzung als Plan B, falls die Regulierung den Standort später entwertet.

Falle 5: Optionen, Indexmiete, Kaution

• Verlängerungsoptionen sind für den Käufer bares Geld: Feste Restlaufzeit plus Optionsjahre bestimmen den Amortisationshorizont der Ablöse. Echte Optionen müssen aktiv und fristgerecht ausgeübt werden; die Optionsklausel muss im formgerechten Ursprungsvertrag stehen (BGH, Urt. v. 21.11.2018, XII ZR 78/17).
• Wertsicherungsklauseln sind im Gewerbe frei verhandelbar, aber am Preisklauselgesetz zu messen: Echte Indexklauseln sind nach § 3 PrKG nur zulässig, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft oder der Vermieter so lange auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Prüfen Sie zudem, wie viel Indexerhöhung seit Vertragsschluss aufgelaufen ist.
• Die Kautionsgrenze von drei Monatsmieten gilt nur im Wohnraum (§ 551 BGB, im Gewerbe nicht anwendbar) – die Höhe ist frei verhandelbar. Bei der Übernahme regeln, ob die Sicherheit des Verkäufers zurückgewährt und vom Käufer neu gestellt wird.
• Konkurrenzschutz: Auch ohne ausdrückliche Klausel darf der Vermieter im selben Haus kein Konkurrenzunternehmen zulassen (BGH, Urt. v. 10.10.2012, XII ZR 117/10) – eine ausdrückliche Klausel bleibt trotzdem der sichere Weg.

Faustregel für die Bewertung: Der Ertragshorizont einer Ablöse ist das Minimum aus Erlaubnis-Restlaufzeit und Mietvertrags-Restlaufzeit inklusive Optionen. Der Verkaufspreis-Rechner rechnet genau so.