Abstandsgebot & Standortrisiko: Die wichtigste Due-Diligence-Frage

Ob eine Spielhalle ihren Standort behalten darf, entscheidet sich an zwei Regeln des Glücksspielstaatsvertrags 2021: dem Mindestabstand zwischen Spielhallen (§ 25 Abs. 1, Details regeln die Länder) und dem Verbot mehrerer Spielhallen im selben Gebäude, dem Verbundverbot (§ 25 Abs. 2). Für Käufer ist das die zentrale Due-Diligence-Frage – denn mit dem Betreiberwechsel wird der Standort neu geprüft.

Mindestabstände: Jedes Land rechnet anders

Die Werte gelten mit Stand Juli 2026 und ändern sich durch Landesnovellen – in NRW ist z. B. eine Reform angekündigt, die die Messung des Schulabstands verschärfen soll (Stand: Ankündigung, noch nicht am verkündeten Gesetzestext geprüft). Vor jedem Kauf den aktuellen Stand bei der örtlichen Behörde erfragen.

Beim Betreiberwechsel wird neu gemessen

Die Erlaubnis des Verkäufers schützt den Käufer nicht. Der NRW-Erlass zum Erlaubnisverfahren beschreibt die Konsequenz an einem Beispiel, das jeder Käufer kennen sollte: Wird nach der Erlaubniserteilung eine Schule im Abstandsradius eröffnet, genießt der bisherige Betreiber Bestandsschutz bis zum Ablauf seiner Erlaubnis – ein neuer Betreiber kann an dieser Stelle aber keine Erlaubnis mehr erhalten, und auch eine Folgeerlaubnis scheidet aus. Ein Standort kann also für den Verkäufer legal und für den Käufer wertlos sein.

Es gibt auch die Gegenrichtung: Für sehr alte Standorte (in NRW: Erlaubnis nach § 33i GewO vor dem 01.12.2012, seitdem durchgehend erlaubt betrieben) entfällt der Schulabstand, und dieses Privileg übersteht laut Erlass auch einen Betreiberwechsel – es erlischt aber, sobald die Erlaubniskette unterbrochen wird.

Verbundhallen: Das auslaufende Modell

Mehrfachstandorte mit zwei oder drei Konzessionen im selben Gebäude leben auf Zeit: Die Öffnungsklausel des § 29 Abs. 4 GlüStV 2021 erlaubt sie nur übergangsweise und unter Auflagen (Zertifizierung durch akkreditierte Prüforganisationen, Sachkunde, geschultes Personal). In NRW enden Verbund-Erlaubnisse spätestens am 31.12.2028, in Bayern laufen die Übergangsregeln bis 30.06.2031.

Für Käufer besonders kritisch: Der NRW-Erlass legt das Verbund-Privileg personenbezogen aus. Wird eine Verbundspielhalle verkauft, ist der Weg zur Verbund-Erlaubnis für den Käufer abgeschnitten – er bekommt bestenfalls eine Einzelerlaubnis. Wer den Kaufpreis einer Doppel- oder Dreifachhalle auf Basis aller Konzessionen rechnet, zahlt für etwas, das er nicht bekommt.

Checkliste Standortprüfung vor der Ablöse

1. Abstandsradius selbst messen (Luftlinie, Messpunkte je nach Land: Eingang zu Eingang bzw. Eingang zu Grundstücksgrenze) – zu Spielhallen, Schulen und Jugendeinrichtungen.
2. Bei der Behörde erfragen: Erfüllt der Standort die aktuellen Abstandsregeln oder lebt er von einem Alt-Privileg oder einer Ausnahme? Ist die Ausnahme personen- oder standortbezogen?
3. Verbundstatus klären: Einzelerlaubnis oder Verbund nach § 29 Abs. 4? Bis wann läuft die Übergangsfrist im Land?
4. Geplante Umgebungsänderungen recherchieren (neue Schulen, Jugendhilfe-Einrichtungen, konkurrierende Anträge im Radius).
5. Auswahlverfahren-Risiko bewerten: Konkurrieren mehrere Hallen im selben Radius, kann die Behörde bei Neuerteilung auswählen.

Das Ergebnis dieser Prüfung gehört in den Kaufpreis: Ein Standort, der die heutigen Regeln aus eigener Kraft erfüllt, rechtfertigt eine längere Ertragsperspektive als einer, der nur über Bestandsschutz oder auslaufende Verbund-Privilegien läuft.