Ablöse-Bewertung: Was ist eine Spielhalle wirklich wert?

Bei einer Spielhallen-Übernahme wird nicht die Erlaubnis verkauft – die ist personengebunden und geht nie auf den Käufer über. Bezahlt wird der laufende Betrieb: der eingerichtete Standort, der Gerätepark, der Mietvertrag und vor allem der nachweisbare Ertrag. Die Ablöse ist deshalb keine Fantasiezahl, sondern lässt sich mit derselben Methodik herleiten, mit der Handwerkskammern und Sachverständige kleine Betriebe bewerten.

Die zwei Wertsäulen: Ertragswert und Substanzwert

Für kleine, inhabergeprägte Betriebe hat sich das modifizierte Ertragswertverfahren durchgesetzt (AWH-Standard des Handwerks, ebenso der Sachverständigen-Standard BVS BW1): Der nachhaltige Ertrag wird kapitalisiert, der Substanzwert der Ausstattung kommt separat dazu. Wichtig ist die Reihenfolge – erst den echten Ertrag ermitteln, dann kapitalisieren, dann die Substanz addieren.

Schritt 1: Der nachhaltige Ertrag

Ausgangspunkt ist der Saldo II, also die elektronisch gezählte Bruttokasse der Geldspielgeräte nach Röhrenkorrekturen – die Kennzahl, die auch die Vergnügungssteuersatzungen der Städte als Bemessungsgrundlage nutzen. Davon gehen ab:

• Vergnügungssteuer: je nach Gemeinde sehr unterschiedlich – belegte Sätze 2024–2026 liegen bei 18–29 % vom Einspielergebnis (Halle 18 %, Köln und Hannover 20 %, Mainz 22 % mit Anhebung auf 25 %, Berlin 25 %, Worms 29 % – dort vom Netto-Einspielergebnis nach Umsatzsteuer). Hamburg und Frankfurt besteuern stattdessen den Spieleinsatz (5 % bzw. 7,5 %), Bayern erhebt gar keine Vergnügungssteuer.
• Miete inklusive Nebenkosten – und zwar die Miete, die der Käufer künftig zahlen wird, nicht die historische.
• Personal: bei durchgehender Besetzung der größte Kostenblock nach der Steuer.
• Sonstiges: Wartung, Versicherung, Energie, Verwaltung, Prüfkosten der Geräte.
• Kalkulatorischer Unternehmerlohn: das marktübliche Gehalt für die eigene Arbeit des Betreibers. Die Bewertungsstandards setzen dafür je nach Betriebsgröße etwa 45.000 bis 80.000 € pro Jahr an.

Der kalkulatorische Unternehmerlohn ist der häufigste Streichposten in geschönten Rechnungen. Wer ihn weglässt, bewertet nicht den Betrieb, sondern kauft sich einen Arbeitsplatz.

Schritt 2: Kapitalisierung mit endlichem Horizont

Der AWH-Standard arbeitet für kleine Betriebe mit Kapitalisierungszinssätzen nach Steuern zwischen 15 und 25 % – das entspricht grob dem 4- bis 6,7-fachen des nachhaltigen Jahresertrags. Bei Spielhallen kommt eine Besonderheit dazu: Die glücksspielrechtliche Erlaubnis ist immer befristet und nicht übertragbar. Ein Käufer kann also nicht mit ewigen Erträgen rechnen, sondern nur mit dem Zeitraum, den Erlaubnis und Mietvertrag (inklusive Optionen) absichern. Der Sachverständigen-Standard BVS BW1 beschreibt genau diese Logik: Kapitalisierungszeitraum begrenzen statt ewige Rente – für konzessionsgebundene Betriebe ist das die konsequente Anwendung.

Schritt 3: Der Substanzwert der Geräte

Ein neues Geldspielgerät kostet mit Zulassung und Fracht rund 10.000 €. Der Wertverlust ist steil: Die steuerliche Nutzungsdauer beträgt 4 Jahre (BMF-AfA-Tabelle), die praktische Aufstelldauer liegt bei 48 Monaten, und gewerblich nutzbare Gebrauchtgeräte werden je nach Alter für etwa 1.300 bis 5.000 € gehandelt. Realistisch ist ein Zeitwert-Abschlag von rund 25 % pro Jahr mit einem Bodenwert auf Refurb-Niveau – flachere Abschreibungssätze überzeichnen den Wert älterer Geräteparks.

Was der Markt wirklich zahlt

Ein Blick auf 15 aktuelle Verkaufsinserate mit vollständigen Kennzahlen (Preis und monatlicher Saldo 2, Stand Juli 2026) zeigt die reale Streuung:

Zwei Lehren daraus: Erstens sind Angebotspreise keine Abschlusspreise – die hohen Multiples von 7 bis 10 Monatssaldi stammen aus bislang unverkauften Inseraten, reale Abschlüsse liegen eher bei 3 bis 6. Zweitens erklärt die Vergnügungssteuer einen großen Teil der Preisunterschiede zwischen Regionen: Derselbe Saldo ist in einer 29-%-Gemeinde deutlich weniger wert als in Bayern mit 0 %.

Ohne gültige Erlaubnis-Perspektive schrumpft jede Bewertung auf den Substanzwert zusammen. Prüfen Sie Restlaufzeit und Standort, bevor Sie über Multiplikatoren sprechen.